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ITR em dia: como verificar antes de vender um imóvel rural
O cartório é obrigado por lei a exigir a prova de quitação do ITR dos últimos 5 exercícios antes de lavrar a escritura. Veja como conferir a situação do imóvel, o prazo da DITR 2026 e o que fazer quando existe atraso.
Setembro é o mês em que o ITR cruza o caminho do corretor duas vezes. É quando fecha o prazo da declaração anual, a DITR, e é quando muita venda em andamento esbarra numa exigência que quase ninguém conhece até topar com ela: sem a prova de quitação do imposto dos últimos 5 anos, a escritura não sai. Este é o guia dos dois lados, o do prazo e o do negócio.
A escritura que não sai: por que o ITR atrasado trava a venda
A cena se repete em cartórios do país inteiro. Venda acertada, sinal pago, escritura marcada. Na véspera, o tabelião pede os comprovantes de pagamento do ITR dos últimos 5 exercícios. O vendedor encontra 3 recibos, dos outros 2 anos não tem nada. O ato não é lavrado, e o negócio que estava fechado volta para a mesa.
Não é excesso de zelo do cartório. O art. 21 da Lei 9.393/96 torna obrigatória a comprovação do pagamento do ITR dos 5 últimos exercícios para a prática dos atos de escritura e registro previstos na Lei de Registros Públicos.
O parágrafo único do mesmo artigo explica por que nenhum tabelião abre exceção: o serventuário que praticar o ato sem essa prova responde solidariamente pelo imposto e pelos acréscimos legais. A dívida do vendedor pode virar dívida do cartório, e cartório nenhum corre esse risco por gentileza.
Para o comprador o risco é ainda mais direto. Pelo art. 130 do Código Tributário Nacional, o débito de ITR acompanha o imóvel: quem compra assume a dívida antiga, salvo quando o título traz a prova de quitação. A certidão negativa protege as duas pontas do negócio, e é dela que este guia trata mais adiante.
O que é a DITR e quem é obrigado a entregar todo ano
A DITR é a declaração anual do imposto. O ITR tem fato gerador em 1º de janeiro: quem era proprietário, titular do domínio útil ou possuidor do imóvel rural nessa data responde pelo exercício inteiro, mesmo que venda a terra em fevereiro.
Estão obrigadas a declarar as pessoas físicas e jurídicas nessas condições, exceto nos casos de imunidade ou isenção previstos na legislação. Também declara quem perdeu a posse ou a propriedade para o Poder Público, por desapropriação ou alienação, entre 1º de janeiro de 2026 e a data de entrega.
A imunidade mais comum é a da pequena gleba explorada pela família. O limite de área varia por região: até 100 ha na Amazônia Ocidental e no Pantanal, até 50 ha no Polígono das Secas e na Amazônia Oriental, até 30 ha nos demais municípios. Vale apenas para quem explora a área sozinho ou com a família e não possui outro imóvel.
Um exemplo prático: uma chácara de 12 ha em Goiás, tocada pela própria família, sem outro imóvel no nome do dono, é imune e está dispensada da DITR 2026. A mesma chácara arrendada a terceiros perde o requisito da exploração familiar. O porte do imóvel tem ainda outra régua, a fundiária, que explicamos no guia sobre módulo fiscal.
Prazo 2026: de 10 de agosto a 30 de setembro (e a multa de 1% ao mês)
A DITR 2026 pode ser entregue de 10 de agosto até as 23h59min59s de 30 de setembro de 2026, no horário de Brasília. A regra do ano está na Instrução Normativa RFB nº 2.330, de 22 de junho de 2026. A quota única, ou a primeira quota para quem parcela, vence no mesmo 30 de setembro.
Perdido o prazo, a multa é de 1% ao mês-calendário ou fração de atraso sobre o total do imposto devido, com valor mínimo de R$ 50. O "ou fração" engana: um único dia dentro de um novo mês já conta como o mês inteiro.
A conta na prática. Um imóvel com imposto de R$ 800 declarado 3 meses depois do prazo daria 3% de multa, R$ 24. Como existe o piso, a multa cobrada é de R$ 50. Já uma fazenda com imposto de R$ 8.000 nos mesmos 3 meses paga R$ 240, e o valor cresce enquanto a declaração não é entregue.
O que mudou em 2026: Minhas Declarações do ITR e a entrega online
A entrega padrão agora é pelo serviço digital Minhas Declarações do ITR, na área de Imóveis do Portal de Serviços da Receita Federal. O acesso exige conta gov.br com nível Prata ou Ouro. Apenas a pessoa física com imóvel de até 100 hectares ainda pode optar pelo programa baixado no computador, o Programa ITR 2026.
Na prática: imóvel de pessoa física acima de 100 ha e todo imóvel de pessoa jurídica entram obrigatoriamente pelo serviço online. E a própria IN determina que a declaração elaborada em desacordo com essas formas seja cancelada de ofício, ou seja, vale como se não tivesse sido entregue.
Pense na fazenda de 120 ha cujo dono declarou a vida inteira pelo programa baixado. Em 2026 esse caminho deixou de existir para ele. Se a conta gov.br dele é nível Bronze, a atualização para Prata ou Ouro precisa acontecer antes de 30 de setembro, e essa é uma pendência que costuma aparecer com o prazo já no fim.
Como verificar se o imóvel está em dia: passo a passo
A verificação tem duas camadas: a situação fiscal do imóvel na Receita e os comprovantes que o cartório vai pedir no dia do ato. O caminho abaixo cobre as duas.
- Localize o número do imóvel na Receita, o CIB (o antigo NIRF, e o número não mudou para imóveis já inscritos). Peça o número ao proprietário ou ao contador que entrega a DITR.
- Emita a certidão de débitos do imóvel rural no portal de certidões da Receita Federal, na opção de imóvel rural, informando o CIB. A emissão é online.
- Leia o resultado. Negativa: imóvel em dia. Positiva com efeitos de negativa: existe débito, mas suspenso ou parcelado. Positiva: há pendência aberta, e é ela que trava a escritura.
- Peça ao proprietário os recibos de entrega das DITRs e os comprovantes de pagamento dos 5 últimos exercícios. É esse conjunto que o tabelião confere.
- Cruze a titularidade: matrícula atualizada e CCIR no nome de quem vende. Na dúvida sobre quem de fato é o dono, o guia sobre como descobrir o dono de um terreno rural mostra o caminho.
VTN: o valor da terra nua que define o imposto
O VTN, valor da terra nua, é o número central da DITR. É o valor de mercado da terra em si, apurado em 1º de janeiro, excluindo o que foi acrescentado a ela: construções, instalações e benfeitorias, culturas, pastagens cultivadas e florestas plantadas. A vegetação nativa faz parte da terra nua.
Quem informa o VTN é o próprio declarante. É uma autoavaliação, e declarar valor baixo para pagar menos imposto tem preço: quando a Receita entende que houve subavaliação, ela pode lançar o imposto de ofício usando o preço de terras do seu próprio sistema, o SIPT, com multa e juros por cima.
Para o corretor, o VTN é também um termômetro de coerência. Um imóvel anunciado por R$ 3 milhões com VTN declarado de R$ 200 mil convida a Receita a olhar o passado, e o VTN declarado ainda pesa no cálculo do ganho de capital da venda. O VTN de referência da região, aliás, é um dos dados que um dossiê automatizado do imóvel já traz pronto, com fonte.
Checklist do corretor: o ITR na captação e antes da escritura
O momento certo de olhar o ITR é a captação, não a véspera do ato. Um exemplo do calendário deste ano: o corretor que capta uma fazenda em setembro de 2026 ainda pega o prazo da DITR aberto. Pendência encontrada agora se resolve sem multa. O mesmo problema descoberto em novembro já vem com multa, juros e pressa.
Na captação
- Anote o CIB do imóvel (quem entrega a DITR tem o número).
- Emita a certidão de débitos do imóvel rural no portal da Receita.
- Peça os recibos das DITRs e os comprovantes de pagamento dos 5 últimos exercícios.
- Com o prazo do ano aberto, confirme se a DITR corrente já foi entregue.
Antes de marcar a escritura
- Emita uma certidão nova, em data próxima do ato.
- Reúna os comprovantes dos 5 exercícios num único arquivo para o cartório.
- Confira o CCIR vigente e a matrícula atualizada.
- Verifique a certificação no SIGEF, que entra na mesma lista de exigências federais da escritura rural.
O ITR é um item de uma lista maior. A visão completa dos documentos e verificações de uma compra rural está no nosso checklist para comprar uma propriedade rural.
Veja a situação completa do imóvel antes de anunciar
Informe a localização e receba o dossiê da área com o VTN de referência da região, CAR, SIGEF, sobreposições e mapa.
Gerar relatório da áreaPerguntas frequentes
Até quando vai o prazo da DITR 2026 e qual a multa por atraso? +
A DITR 2026 pode ser entregue de 10 de agosto até as 23h59min59s de 30 de setembro de 2026, no horário de Brasília. Depois disso a multa é de 1% ao mês-calendário ou fração de atraso sobre o imposto devido, com valor mínimo de R$ 50.
Quem é obrigado a entregar a DITR? +
Pessoas físicas e jurídicas que sejam proprietárias, titulares do domínio útil ou possuidoras de imóvel rural, exceto nos casos de imunidade ou isenção previstos na legislação. Também declara quem perdeu a posse ou a propriedade para o Poder Público, por desapropriação ou alienação, entre 1º de janeiro de 2026 e a data de entrega.
O que mudou na entrega da DITR em 2026? +
A IN RFB 2.330/2026 fez do serviço online Minhas Declarações do ITR o caminho padrão de entrega, com conta gov.br nível Prata ou Ouro. O programa baixado no computador ficou restrito à pessoa física com imóvel de até 100 hectares. Declaração elaborada fora dessas formas deve ser cancelada de ofício.
Quem paga o ITR quando o imóvel é vendido no meio do ano? +
Perante a Receita, o imposto do ano é de quem era proprietário, titular do domínio útil ou possuidor em 1º de janeiro, que é o fato gerador. Débitos antigos acompanham o imóvel e passam ao comprador, salvo quando o título traz a prova de quitação, conforme o art. 130 do CTN. Vendedor e comprador podem combinar outra divisão entre si, mas isso não muda a regra fiscal.
Imóvel isento ou imune de ITR também precisa entregar a DITR? +
Pelas regras de 2026, não: a obrigação alcança quem não se enquadra em imunidade ou isenção. A imunidade da pequena gleba tem requisitos, como o limite de área por região, a exploração pelo dono sozinho ou com a família e a inexistência de outro imóvel. Vale conferir o enquadramento antes de assumir a dispensa.
Como emitir a certidão negativa de débitos (CND) do imóvel rural? +
No portal de certidões da Receita Federal, na opção de certidão para imóvel rural, informando o número do imóvel no CIB, o antigo NIRF. A emissão é online. A certidão pode sair negativa, positiva com efeitos de negativa ou positiva.
O cartório pode lavrar a escritura com ITR atrasado? +
O art. 21 da Lei 9.393/96 exige a comprovação do pagamento do ITR dos 5 últimos exercícios para os atos de escritura e registro do imóvel rural. O parágrafo único torna o serventuário solidariamente responsável pelo imposto se descumprir a exigência. Por isso a regra é aplicada sem exceção na prática.
O que fazer se o imóvel nunca teve DITR entregue? +
Regularizar antes de anunciar: entregar as declarações em atraso de cada exercício, pagar imposto, multa e juros e então emitir a certidão do imóvel. A multa por atraso corre por exercício, então quanto antes começar, menor a conta. Com a documentação do imóvel organizada, um contador conduz o processo.