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Passivo ambiental em imóvel rural: o comprador herda? O que conferir antes de fechar
A obrigação de recompor APP e reserva legal acompanha o imóvel quando ele muda de dono. Sanções administrativas e penais seguem regras próprias. O seu papel é conferir a cobertura do solo, o CAR e os documentos de regularização antes da escritura.
Resposta curta: a obrigação de recompor acompanha o imóvel
- A lei. As obrigações do Código Florestal têm natureza real e são transmitidas ao sucessor, de qualquer natureza, na transferência de domínio ou posse do imóvel rural (Lei 12.651/2012, art. 2º, § 2º).
- O STJ. A Súmula 623 admite cobrar a obrigação ambiental do dono atual, dos anteriores ou dos dois, à escolha de quem cobra.
- Sanções administrativas e penais. Têm regras próprias, explicadas mais abaixo.
- Antes de assinar. Cobertura do solo na APP e na reserva legal, CAR, termo do PRA, autorizações e embargos.
O que é passivo ambiental num imóvel rural
A Lei 12.651/2012 usa a expressão ao tratar do PRA: antes de notificar o dono para aderir, o órgão competente faz a validação do cadastro e a “identificação de passivos ambientais” (art. 59, § 2º). A lei não define o termo no artigo das definições (art. 3º).
Três situações previstas na lei tratam de APP, reserva legal e vegetação nativa:
- APP sem vegetação. A vegetação em Área de Preservação Permanente deverá ser mantida pelo proprietário, possuidor ou ocupante (art. 7º). Se foi suprimida, a recomposição é obrigatória, ressalvados os usos autorizados (§ 1º).
- Reserva legal abaixo do mínimo. O percentual de cada bioma está no art. 12 e no guia de reserva legal. Os caminhos para completar estão no art. 66.
- Supressão sem autorização. Tirar vegetação nativa para uso alternativo do solo depende do CAR e de prévia autorização do órgão estadual (art. 26). Veja como conferir se o desmatamento foi autorizado.
O que a lei e o STJ dizem sobre quem responde
A lei: a obrigação passa ao sucessor
As obrigações previstas nesta Lei têm natureza real e são transmitidas ao sucessor, de qualquer natureza, no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural. Lei 12.651/2012, art. 2º, § 2º
A lei repete a regra em dois pontos que importam ao comprador: na recomposição da APP (art. 7º, § 2º) e na regularização da reserva legal (art. 66, § 1º). Quem compra recebe a área com o que ela tem e com o que falta nela.
O STJ: Súmula 623
As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor. Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça
No texto da súmula, quem cobra escolhe de quem cobrar: do dono atual, dos anteriores ou dos dois. Para o corretor, a consequência prática é simples. A conferência da área vem antes da assinatura, porque depois dela a obrigação também é do comprador.
Sanções administrativas e penais: regras próprias
A Constituição separa as esferas. As condutas lesivas ao meio ambiente sujeitam os infratores a sanções penais e administrativas, independentemente da obrigação de reparar os danos (art. 225, § 3º). E o art. 5º, XLV, diz que nenhuma pena passará da pessoa do condenado, podendo a obrigação de reparar o dano e a decretação do perdimento de bens ser, nos termos da lei, estendidas aos sucessores e contra eles executadas, até o limite do valor do patrimônio transferido.
Para a responsabilidade administrativa, a Primeira Seção do STJ consolidou que a responsabilidade administrativa ambiental é subjetiva. A condenação exige demonstrar que a conduta foi cometida pelo transgressor e o nexo causal entre a conduta e o dano (EREsp 1.318.051). Na notícia do julgamento, o STJ cita o REsp 1.251.697:
A responsabilidade civil por dano ambiental é subjetivamente mais abrangente do que as responsabilidades administrativa e penal, não admitindo estas últimas que terceiros respondam a título objetivo por ofensas ambientais praticadas por outrem. STJ, notícia sobre o EREsp 1.318.051
Se há auto de infração ou processo em nome do vendedor, peça a cópia e leve ao advogado do comprador antes de assinar. É ele quem diz como o entendimento se aplica ao caso concreto.
O que pode existir na área e o que conferir em cada caso
| O que pode existir | O que a lei diz | Onde conferir | O que perguntar ao vendedor |
|---|---|---|---|
| APP sem vegetação | Suprimida a vegetação em APP, o proprietário, possuidor ou ocupante “é obrigado a promover a recomposição da vegetação, ressalvados os usos autorizados” (Lei 12.651/2012, art. 7º, § 1º). A obrigação “é transmitida ao sucessor” (§ 2º). | Cobertura do solo dentro da faixa de APP | A margem tem mata? Desde quando é pasto ou lavoura? |
| Reserva legal abaixo do percentual | Quem detinha, em 22/07/2008, reserva legal abaixo do art. 12 “poderá regularizar” recompondo, permitindo a regeneração natural ou compensando (art. 66). A obrigação “é transmitida ao sucessor” (§ 1º). | Reserva legal registrada no CAR (art. 18) e vegetação nativa no mapa de cobertura | A reserva legal está no CAR? Onde fica? |
| Supressão sem autorização | A supressão de vegetação nativa “dependerá do cadastramento do imóvel no CAR” e “de prévia autorização do órgão estadual” (art. 26). Supressão não autorizada em APP após 22/07/2008 veda novas autorizações enquanto a recomposição não for cumprida (art. 7º, § 3º). | Histórico de imagens e autorizações de supressão | Houve abertura de área depois de 2008? Com qual autorização? |
| Embargo | O embargo “restringe-se aos locais onde efetivamente caracterizou-se a infração” (Decreto 6.514/2008, art. 15-A). A pedido do interessado, o órgão autuante “emitirá certidão” (art. 18, § 2º). | Lista oficial de áreas embargadas e certidão do órgão (embargo do IBAMA) | Há embargo ou auto de infração? Pode trazer a certidão? |
| Adesão ao PRA ou termo de compromisso | O termo de compromisso “constituirá título executivo extrajudicial” (Lei 12.651/2012, art. 59, § 3º). Ele contém os compromissos de “manter, recuperar ou recompor” APP, reserva legal e uso restrito, “ou ainda de compensar” reserva legal (Decreto 7.830/2012, art. 2º, III). | Cópia do termo e do requerimento de adesão | O imóvel aderiu ao PRA? O termo está sendo cumprido? |
Fontes: Lei 12.651/2012, arts. 7º, 18, 26, 59 e 66, Decreto 7.830/2012, art. 2º, e Decreto 6.514/2008, arts. 15-A e 18 (Planalto). Conferidas em 08/11/2026.
Recompor, regenerar ou compensar: os caminhos de regularização
O art. 66 fala de quem detinha, em 22 de julho de 2008, reserva legal menor que o percentual do art. 12. Essa pessoa poderá regularizar a situação, independentemente da adesão ao PRA, adotando as alternativas isolada ou conjuntamente:
- recompor a Reserva Legal (I)
- permitir a regeneração natural da vegetação na área de Reserva Legal (II)
- compensar a Reserva Legal (III)
Recompor
A recomposição deverá atender os critérios do órgão competente e ser concluída em até 20 anos, abrangendo, a cada 2 anos, no mínimo 1/10 da área total necessária (art. 66, § 2º). Pode ser feita com plantio intercalado de nativas com exóticas ou frutíferas, em sistema agroflorestal, com exóticas em até 50% da área a recuperar (§ 3º).
Deixar regenerar
É o inciso II do art. 66: permitir a regeneração natural da vegetação na área de reserva legal.
Compensar
A compensação deverá ser precedida da inscrição da propriedade no CAR e poderá ser feita por quatro meios (art. 66, § 5º): aquisição de Cota de Reserva Ambiental (CRA), arrendamento de área sob servidão ambiental ou reserva legal, doação ao poder público de área dentro de unidade de conservação pendente de regularização fundiária, ou cadastramento de outra área equivalente e excedente, no mesmo bioma.
A área usada deverá ter a mesma extensão da reserva a compensar e ficar no mesmo bioma. Se a área estiver fora do estado, ela deverá estar em área identificada como prioritária pela União ou pelos estados (§ 6º).
Imóvel de até 4 módulos fiscais
O art. 67 tem regra própria. No imóvel que tinha, em 22 de julho de 2008, até 4 módulos fiscais e vegetação nativa abaixo do percentual do art. 12, a reserva legal será constituída com a vegetação nativa existente naquela data, vedadas novas conversões para uso alternativo do solo.
E a APP em área consolidada?
Área rural consolidada é a ocupada antes de 22 de julho de 2008 com edificações, benfeitorias ou atividades agrossilvipastoris (art. 3º, IV). Nas APP dessas áreas, a lei autoriza, exclusivamente, a continuidade das atividades agrossilvipastoris, de ecoturismo e de turismo rural (art. 61-A).
A faixa de recomposição ao longo de curso d'água natural fica menor e varia com o tamanho do imóvel: 5 m até 1 módulo fiscal, 8 m acima de 1 e até 2, e 15 m acima de 2 e até 4 (art. 61-A, §§ 1º a 3º). Os demais casos estão no guia de APP em propriedade rural.
PRA: o que é e quando se aplica
O Programa de Regularização Ambiental é o conjunto de ações ou iniciativas que proprietários e posseiros desenvolvem para adequar e promover a regularização ambiental do imóvel. Seus instrumentos são o CAR, o termo de compromisso, o projeto de recomposição de áreas degradadas e alteradas e as Cotas de Reserva Ambiental, quando couber (Decreto 7.830/2012, art. 9º).
A União, os estados e o Distrito Federal deverão implantar os PRAs. A União dá as normas gerais e cada estado detalha o seu (Lei 12.651/2012, art. 59, caput e § 1º). Por isso o caminho prático muda de um estado para outro.
Quem pode aderir
A lei garantiu o direito de adesão a quem inscreveu o imóvel no CAR até 31 de dezembro de 2023, se acima de 4 módulos fiscais, ou até 31 de dezembro de 2025, se até 4 módulos fiscais ou agricultura familiar (art. 29, § 4º). As duas datas já passaram. Se o imóvel foi inscrito depois, pergunte ao órgão ambiental do estado como fica a adesão.
Como funciona
- Validação do cadastro. O órgão competente valida o CAR e identifica os passivos ambientais. Depois notifica o dono, que tem 1 ano para requerer a adesão (art. 59, § 2º).
- Termo de compromisso. Com o requerimento, o órgão convoca o dono para assinar o termo, que constituirá título executivo extrajudicial (§ 3º).
- Infrações anteriores a 22/07/2008. Enquanto o termo estiver sendo cumprido, o dono não poderá ser autuado por supressão irregular em APP, reserva legal e uso restrito cometida antes dessa data (§ 4º). Assinado o termo, as sanções ficam suspensas e, cumpridas as obrigações, as multas serão consideradas convertidas em serviços de preservação, melhoria e recuperação ambiental (§ 5º).
Como conferir antes da compra: cobertura do solo, APP e reserva legal
- Tenha o contorno da área. Peça o KML ao proprietário ou desenhe a área no mapa. Toda conferência começa pelo contorno certo.
- Marque a água e a faixa de APP. Curso d'água natural, nascente e lago. A largura de cada faixa está no guia de nascentes e cursos d'água.
- Olhe a cobertura do solo. Mata, pasto ou lavoura dentro da faixa e no resto da área. Uma fonte usada para isso é o MapBiomas, rede de universidades, ONGs e empresas de tecnologia que produz mapas anuais de cobertura e uso da terra no Brasil com imagens Landsat de 30 m de resolução, em série desde 1985. Não é órgão público: é um dado de referência, sempre lido com o ano do mapa.
- Compare com a data da lei. 22 de julho de 2008 é o marco da área consolidada e dos arts. 66 e 67. Veja o histórico de desmatamento da área para saber desde quando a cobertura é a de hoje.
- Confira a reserva legal e o CAR. A reserva legal deverá ser registrada no CAR (art. 18). A situação do cadastro aparece no demonstrativo do CAR.
Os passos 2 e 3 são o cruzamento que um dossiê automatizado entrega pronto. Na Inteligência Rural você envia o KML e recebe, sobre o contorno exato, a cobertura do solo do MapBiomas com o ano do mapa, a faixa de APP estimada a partir da água mapeada, o pasto dentro dela e a vegetação nativa da área, em mapa e com a fonte. A palavra sobre passivo continua sendo do órgão ambiental.
O que perguntar ao vendedor e o que levar ao contrato
Peça os documentos que as normas nomeiam. Cada um responde a uma linha da tabela acima.
- Recibo de inscrição e demonstrativo do CAR. O SICAR emite o recibo e disponibiliza o demonstrativo da situação das informações declaradas sobre APP, uso restrito e reserva legal (IN MMA 2/2014, arts. 41 e 49).
- Termo de compromisso do PRA, se houver. Ele diz o que já foi assumido e em que prazo (Lei 12.651/2012, art. 59, § 3º).
- Autorizações de supressão de vegetação. Para toda abertura de área com vegetação nativa (art. 26).
- Certidão de embargo. O órgão autuante emite a pedido do interessado, com a atividade, a obra e a parte da área embargada (Decreto 6.514/2008, art. 18, § 2º).
Depois da compra, o CAR precisa ser atualizado. As informações serão atualizadas sempre que houver alteração de natureza dominial ou possessória, e só o proprietário, o possuidor ou o representante legalmente constituído pode alterar os dados (Decreto 7.830/2012, art. 6º, §§ 3º e 4º). O roteiro completo da compra está no checklist antes de comprar propriedade rural.
Veja a cobertura dentro da APP
Envie o KML e veja onde há mata, pasto e lavoura na área e dentro da faixa de APP antes de fechar.
Gerar relatório da áreaPerguntas frequentes
O que é passivo ambiental em um imóvel rural? +
A Lei 12.651/2012 usa a expressão “passivos ambientais” ao tratar do PRA: o órgão competente faz a validação do cadastro e a identificação de passivos antes de notificar o dono para aderir (art. 59, § 2º). A lei não define o termo no artigo das definições (art. 3º). Entre as obrigações de regularizar que ela descreve estão recompor a vegetação suprimida em APP (art. 7º, § 1º) e regularizar a reserva legal abaixo do mínimo (art. 66).
O comprador responde pelo desmatamento feito pelo dono anterior? +
Pela obrigação de recompor, sim: as obrigações do Código Florestal têm natureza real e são transmitidas ao sucessor na transferência de domínio ou posse (Lei 12.651/2012, art. 2º, § 2º), e a Súmula 623 do STJ admite cobrá-las do dono atual ou dos anteriores. Sanções penais e administrativas têm regras próprias: a Constituição diz que nenhuma pena passará da pessoa do condenado, podendo a obrigação de reparar o dano e a decretação do perdimento de bens ser, nos termos da lei, estendidas aos sucessores e contra eles executadas, até o limite do valor do patrimônio transferido (art. 5º, XLV), e o STJ consolidou que a responsabilidade administrativa ambiental é subjetiva (EREsp 1.318.051). Auto de infração em nome do vendedor se leva ao advogado do comprador.
O que diz a Súmula 623 do STJ? +
O texto é: “As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor.” Na mesma linha, a Lei 12.651/2012 diz que essas obrigações têm natureza real e passam ao sucessor (art. 2º, § 2º).
O que é o PRA (Programa de Regularização Ambiental) e quem pode aderir? +
O PRA é o conjunto de ações ou iniciativas que proprietários e posseiros rurais desenvolvem para adequar e promover a regularização ambiental do imóvel (Decreto 7.830/2012, art. 9º). A União dá as normas gerais e cada estado detalha o seu programa (Lei 12.651/2012, art. 59, § 1º). A lei garantiu a adesão a quem inscreveu no CAR até 31/12/2023 (acima de 4 módulos fiscais) ou até 31/12/2025 (até 4 módulos fiscais ou agricultura familiar) (art. 29, § 4º). Para inscrição posterior, pergunte ao órgão ambiental do estado.
Quais são as formas de regularizar a reserva legal: recompor, deixar regenerar ou compensar? +
Quem detinha, em 22 de julho de 2008, reserva legal abaixo do mínimo do art. 12 poderá regularizar, independentemente da adesão ao PRA, isolada ou conjuntamente, por três caminhos: recompor a reserva legal, permitir a regeneração natural da vegetação na área de reserva legal ou compensar a reserva legal (Lei 12.651/2012, art. 66). A compensação deverá ser precedida da inscrição no CAR e poderá ser feita por aquisição de Cota de Reserva Ambiental, arrendamento de área sob servidão ambiental ou reserva legal, doação ao poder público de área em unidade de conservação pendente de regularização fundiária ou cadastramento de outra área equivalente e excedente, no mesmo bioma (art. 66, § 5º).
Área rural consolidada até 22/07/2008 muda alguma coisa? +
Muda. Nas APP, a lei autoriza, exclusivamente, a continuidade das atividades agrossilvipastoris, de ecoturismo e de turismo rural em áreas rurais consolidadas até 22 de julho de 2008 (art. 61-A), com recomposição obrigatória de faixas menores ao longo de curso d'água natural: 5 m até 1 módulo fiscal, 8 m acima de 1 e até 2, e 15 m acima de 2 e até 4 (§§ 1º a 3º). No imóvel de até 4 módulos fiscais em 22/07/2008 com vegetação nativa abaixo do percentual, a reserva legal será constituída com a vegetação nativa existente naquela data, vedadas novas conversões (art. 67).
O CAR mostra o passivo ambiental do imóvel? +
O CAR reúne o que foi declarado sobre o imóvel, como APP, reserva legal e áreas consolidadas (Lei 12.651/2012, art. 29, § 1º, III). A identificação de passivos é feita pelo órgão competente ao validar o cadastro, antes de notificar para a adesão ao PRA (art. 59, § 2º). O demonstrativo do CAR poderá ficar pendente quando houver notificação de irregularidades em reserva legal ou APP (IN MMA 2/2014, art. 51, II, a). A leitura de cada situação está no guia do demonstrativo do CAR.
Como conferir, antes de comprar, se a APP e a reserva legal têm vegetação? +
Com o contorno da área em KML, marque o curso d'água e a faixa de APP e olhe a cobertura do solo dentro dela e no resto da área. Compare com imagens de anos anteriores, porque 22 de julho de 2008 é a data que a lei usa para área consolidada. Depois confira no CAR onde a reserva legal foi registrada (Lei 12.651/2012, art. 18) e se há vegetação nativa nela.